Das Immobilien-Lexikon der Maklerinnen von A - Z

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie, um eine Immobilie in einzelne, voneinander abgetrennte Wohneinheiten aufzuteilen. Dabei muss jede Wohneinheit einen eigenen Zugang aufweisen können. Die Bescheinigung wird durch die zuständige Baubehörde ausgestellt. Diese ist darüber hinaus auch für die Erteilung der Baugenehmigung und auch für die notwendige bauaufsichtliche Abnahme zuständig. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung von Immobilien wird benötigt, um Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen auzuteilen. Dabei erfolgt innerhalb der Immobilie die bauliche Trennung durch Decken und Wände. Eine Eigentumswohnung muss dabei zwingend über einen eigenen Eingang, eine Küche und ein Badezimmer verfügen, damit sie als abgeschlossen gelten kann. 

Außerhalb des geschlossenen Bereichs können Räume (z.B. Keller, Abstellraum, Dachbodenkammer, Garagenstellplätze) in die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit einbezogen werden, vorausgesetzt, diese können eindeutig der entsprechenden Eigentumswohnung zugeordnet werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung weist somit nach, dass alle Eigentumswohnungen (die mit Nummern gekennzeichnet sind) baulich so voneinander getrennt worden sind, dass diese als eigenständige und in sich geschlossene Einheiten bestehen können. 

Bei der Abschreibung handelt es sich um eine Festlegung der Wertminderung von Vermögensgegenständen in Bilanzen. Ursachen für Wertminderungen gibt es viele, gemeinsam ist allen Abschreibungen, dass sie Betriebsausgaben sind. Es wird sowohl zwischen verschiedenen Abschreibungsgründen als auch Abschreibungsarten unterschieden. So können die Ursachen für Abschreibungen technischer, wirtschaftlicher oder rechtlicher Natur sein. Die Art der Abschreibung richtet sich nach Bilanz oder Kalkulation. Je nach Immobilientyp bedient man sich der linearen, der degressiven oder der progressiven Abschreibungsmethode.

Unter einer Abstandszahlung werden einmalige Zahlungen von Mietern und Immobilienkäufern an Vermieter oder Vorbesitzer einer Immobilie für das Überlassen von Wohnraum verstanden. Jedoch können auch gesonderte Vereinbarungen bezüglich des Abstandes vereinbart werden. Denkbar ist ein sogenannter Abstand auch in Form von Sachwerten, wobei der finanziellen Vergütung für das schnelle Überlassen von Wohnraum der Vorzug eingeräumt wird.

Die Abzinsung nennt man auch discounting oder Diskontierung. Sie ist ein finanzmathematisches Verfahren der Zinseszinsrechnung und findet auch in der Immobilienbranche Ihre Anwendung. Die Abzinsung erlaubt die Errechnung des Anfangswertes aus einem gegebenen Endbetrag bei gegebener Laufzeit und Verzinsung. Die Abzinsungsmethode findet Anwendung in der Investitionsrechnung, z. B. beim Einkauf von Immobilien, sowie in zahlreichen anderen finanzwirtschaftlichen Bereichen. Bei der Abzinsung wird betrachtet, wie sich der heutige Wert eines später fälligen Betrages unter Berücksichtigung einer Verzinsung mit Wiederanlage der Zinsen ermittelt.

Der Architekt befasst sich mit der technischen, funktionalen und künstlerischen Planung einer Immobilie. Vorab schließen Sie mit dem Architekten einen Vertrag ab, der die genaue Leistung des Architekten umfasst. Es kann sich dabei um die reine Entwurfsplanung, Ausführung und/oder Bauüberwachung handeln.

Die Ausstattung des Gebäudes bezeichnet sowohl die zum Haus gehörigen Einrichtungsgegenstände als auch die Qualität der Bauweise sowie die dabei verwendeten Materialien. Zu den wichtigsten Bestandteilen der Ausstattung einer Immobilie zählen Terrassen und Balkone, damit haben sie auch einen sehr großen Einfluss auf Miet- und Kaufpreise. Soll eine Immobilie ohne Veranda, Balkon oder Terrasse verkauft werden, so kann sich dies senkend auf den angestrebten Preis der Immobilie auswirken. Ähnliches gilt für eine moderne Heizungsanlage, schließlich sorgt eine hochwertige Technologie für niedrige Heizkosten und steigert dadurch auch die langfristige Attraktivität des Gebäudes.

Der Barwert dient als Rechenwert, um zu ermitteln welchen Wert geleistete Zahlungen der Gegenwart in der Zukunft haben. Daher stellt er einen wichtigen Indikator für Investoren dar. Eine Berechnung erfolgt für eine einzige Zahlung, eine Anleihe oder eine Annuität (oder Rente). Für die Ermittlung des Barwertes werden folgende Angaben benötigt:

• Barwert heute (PV)
• Zukünftige Zahlung (Z)
• Kalkulationszinssatz (r = Rendite)
• Dauer der Anlage (n)

Einige Kreditinstitute bieten einen speziellen Barwert Rechner online an, um den Wert ermitteln zu lassen. Dafür tragen Sie die notwendigen Angaben ein.

Wenn in einem Bauamt ein Bauantrag gestellt wird, legt die zuständige Behörde eine Bauakte an. In dieser Bauakte werden alle wichtigen Informationen zum Bauvorhaben und zum entstehenden Gebäude gesammelt. Sowohl der Bauantrag als auch alle darauffolgenden, relevanten Unterlagen werden hier abgelegt.

Eine Bauakte enthält folgende Unterlagen:

• Bauantrag mit Baubeschreibung, Flächen, Grundstücksgröße, Schall- und Wärmedämmung)
• Baugenehmigungen
• Schriftverkehr mit den zuständigen Behörden
• Genehmigte Bauzeichnungen sowie Baupläne
• Grundrisspläne
• Nachweise für Standsicherheit sowie Statik
• Grundstücksfläche
• Informationen über Um- und Anbauten

Die Bauakten lagern normalerweise jeweils in den Archiven der für den Bauvorgang zuständigen Gemeinden. Ein Antrag auf Einsicht der Bauakte muss schriftlich beim zuständigen Bauamt bzw. Bauaufsichtsamt getätigt werden, welches die Akte angelegt hat.

Die Akte wird dann aus dem Archiv geholt, bereitgelegt und der Antragsteller über die Möglichkeit zur Einsichtnahme informiert. In den Räumen der Behörde können anschließend die Unterlagen gesichtet und kopiert werden. Die Einsichtnahme ist ebenfalls mit Kosten verbunden.

Eine Bauakte, die das Baugeschehen begleitet, kann sich schnell über drei Ordner erstrecken, welche mit einem Inhaltsverzeichnis ausgestattet werden sollten. In der Akte ist angefangen bei einer Liste mit allen beteiligten Personen (Ämter, Bauträger usw.) über Bauanträge, Genehmigungen und Gutachten bis hin zu Belegen und Besonderheiten alles dokumentiert, was mit der Baustelle zu tun hat.

Warum ist die Bauakte wichtig für den Hausverkäufer?

In Ihrer Bauakte sind alle wichtigen Informationen und Dokumentennachweise an einem Ort gebündelt. In dem Fall, dass Sie aktuell dabei sind die Unterlagen für den Hausverkauf zusammen zu stellen und feststellen, dass Ihnen etwas fehlt – wie der Grundriss der Immobilie – können Sie Einsicht in die Akte beantragen und die Dokumente kopieren. Des Weiteren können Sie damit nachweisen, dass vorgenommene An- und Umbauten offiziellen Bauvorschriften entsprechen und können sich rechtlich absichern.

Allgemein wird unter Bauart der Aufbau, die durchgeführte Methode und die verwendeten technischen Gegenstände und Handwerksprodukte einer Immobilie verstanden. Das bezieht sich vor allem auf die Statik, die Materialien und die Ausgestaltung der Nutzfläche. Anhand dessen lassen sich unzählige Haustypen bestimmen. Sonderfälle sind geprägt durch bestimmte Materialien, wie Fachwerk-, Block- und Strohballenhäuser.

Bauart Massivhaus

Beim Massivhaus handelt es ist um eine besonders häufige Bauweise in Deutschland, bei der das Haus direkt auf einer Baustelle gebaut wird und oft von einem Architekten individuell geplant wurde. Die Innenwände und Decken bestehen aus Beton, Stahlbeton und Kalksandstein. Die Außensteine werden im Allgemeinen gemauert und zusätzlich verklinkert. Die verwendeten Materialen benötigen mehr Zeit als Andere, da sie erst vollständig trocknen müssen bevor zur nächsten Bauphase übergegangen werden kann. Dabei wird an einer stärkeren Vorfertigungsphase gearbeitet, um Kosten und Zeit zu senken.

Bauart Fertighaus

Das Fertighaus ist das Gegenstück zum Massivhaus. Bei dieser Bauweise werden größere Teile des Hauses in Fabriken vorgefertigt und auf dem Baugrund nur noch zusammengefügt. Auf diese Weise können Zeit und Kosten eingespart werden. Der Nachteil ist, dass Individualität und Flexibilität bei der Planung eingeschränkt sind. Fertighäuser können sich durch unterschiedliche Bauweisen, wie Holzrahmen-, Holztafel oder Stahlbetonbauweise, unterscheiden. Wurde die Stahlbetonbauweise angewendet, wird von einem massiven Fertighaus gesprochen, was die weitere Differenzierung der unterschiedlichen Bauarten aufzeigt.

Bauart Bausatzhaus oder Selbstbauhaus

Hierbei handelt es sich um einen Sonderfall des Aufbaus einer Immobilie, da die Bauherren wesentliche Arbeiten selbst übernehmen können. Dafür bekommen sie von einem Unternehmen Fertigteile geliefert, die sie selbstständig zusammensetzen können. Bei Bedarf erhalten sie entsprechende Schulungen und Unterstützung.

Der Bauchsachverständiger, auch als Gutachter bezeichnet, ist eine natürliche und unabhängige Person. Er ist auf den Bereich Bau spezialisiert und kann von Banken, Behörden, Gerichten oder Privatpersonen beauftragt werden. Der Bausachverständiger ist dazu befähigt ein qualifiziertes Gutachten zu erstellen, um den Wert einer Immobilie objektiv zu bestimmen. Durch sein Expertenwissen im Bereich Bau wird er auch bei Schäden an Immobilien zu Rate gezogen, um den Ursprung der Ursache zu ermitteln. Den Wert berechnen sie nicht anhand des Angebots aus dem Internet, sondern mittels verschiedener Berechnungsmethoden, wie z. B. Sachwert- oder Ertragswertverfahren.

Die Baugrenze einer Immobilie ist eine im Bebauungsplan festgelegte Linie, die nicht überbaut werden darf. Im Bebauungsplan wird die Baugrenze als Blaue Line gekennzeichnet. Gebäude dürfen diese Grenze normalerweise nicht überschreiten. Ein geringfügiges Vortreten von kleinen Gebäudeteilen wird, je nach Landesbauordnung toleriert. Die Baugrenzen werden zum Schutz der Nachbarn festgelegt, damit diese vor übermäßiger Bebauung und damit vor Beeinträchtigungen wie Wegnahme von Licht und Sonne. Nicht verwechselt werden darf die Baugrenze mit der Grundstücksgrenze.

Jeder Bauherr, der ein Grundstück für die Erbauung seines zukünftigen Eigenheimes oder einer anderen Immobilie erwirbt, muss sich über die Beschaffenheit des Bodens absolut sicher sein. Dies wird im Rahmen einer Baugrunduntersuchung festgestellt. Der Baugrund muss vom Bauherrn und der ausführenden Firma wie gegeben akzeptiert werden. Die naturgegebene Beschaffenheit des Baugrunds muss allerdings bei der Umsetzung des Bauvorhabens berücksichtigt werden. Dazu dienen Baugrunduntersuchungen, die im Vorfeld von Planung und Realisierung durchgeführt werden.

Das Ergebnis der Baugrunduntersuchung zeigt dem ausführenden Bauunternehmen, wie es das Fundament der zukünftigen Immobilie konzipiert werden muss. Mittels einer Tabelle wird die Tragfähigkeit des Baugrunds angezeigt. Diese Tabelle gibt für die verschiedenen Böden die unterschiedlichen Fundamentbreiten vor.

Als Baujahr einer Immobilie wird das Jahr bezeichnet, in dem das Gebäude bezugsfertig war. Anhand des Baujahrs lassen sich viele Informationen zu Baumaterialen, Verarbeitung und Materialeigenschaften ableiten. Das korrekte Baujahr einer Immobilie kann der Fertigstellungsanzeige in der Bauakte beim Bauamt der Gemeinde entnommen werden. Sind Sie nicht der Eigentümer der Immobilie, haben aber dessen schriftliche Zustimmung, ist es möglich, dass Sie die Akte beim Bauamt einsehen können. Wenn es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, können Sie sich nach dem Baujahr des Hauses bei der für die Immobilie zuständigen Wohnungsverwaltung erkundigen.

Das Bauland auch Baufläche genannt, bezeichnet einen räumlich abgegrenzten Teil der Oberfläche, für das ein Baurecht erteilt wurde. Dieses Baurecht besteht, wenn das Land in seiner natürlichen Beschaffenheit bebaut werden kann und wenn es rechtlich keinen Widerstand gibt. Das Bauland kann sich aus mehreren zusammenhängenden Grundstücken zusammensetzen. Falls das nicht der Fall ist, können mehrere Grundstücke im Rahmen einer Baulandumlegung zu einem Bauland zusammengelegt werden.

Der Begriff der Baulast umfasst öffentlich-rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken. Sie ist an das jeweilige Grundstück geknüpft und im Grundbuch vermerkt. Erklärt sich ein Eigentümer mit der Übernahme der Baulast einverstanden, sind daran entsprechende Verpflichtungen für das belastete Grundstück geknüpft. Falls eine Baulast vorliegt, kann die Baubehörde den Eigentümer dazu verpflichten, bauliche Veränderungen vorzunehmen, Vorhaben zu unterlassen oder festgelegten Planungen stattzugeben.

Im September 2018 startete das im Koalitionsvertrag vorgesehene Baukindergeld, das Familien mit Kindern zur eigenen Immobilie verhelfen soll. Die Ausgestaltung des Baukindergelds erfolgt als Zuschussprogramm der KfW-Bank. Das Baukindergeld kann im Prinzip von jeder natürlichen Person beantragt werden, in deren Haushalt mindestens ein minderjähriges Kind lebt und für das einer der Haushaltsmitglieder einen Anspruch auf den Erhalt des Kindergeldes hat. Im Mittelpunkt des Baukindergeldes stehen – wie der Name umschreibt – die Kinder. Nur wer in seinem Haushalt mindestens ein Kind hat, kann mit der staatlichen Förderung rechnen. Das Baukindergeld wird im Zusammenhang mit dem Ersterwerb oder dem Bau von Wohnungseigentum gezahlt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei der Immobilie um einen Neubau oder einen Altbau handelt. Auch die Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist irrelevant.

Beim Baumsatzhaus, auch Selbstbauhaus genannt, handelt es sich um einen Sonderfall des Aufbaus einer Immobilie. Die Bauherren können wesentliche Arbeiten selbst übernehmen. Dafür bekommen sie von einem Unternehmen Fertigteile geliefert, die sie selbstständig zusammensetzen können. Bei Bedarf erhalten sie entsprechende Schulungen und Unterstützung.

Bauträger verfügen über ein Grundstück, auf dem sie eine bezugsfertige Immobilie bauen, um im Anschluss die Immobilie einschließlich Grundstück mittels eines Bauträgervertrags anzubieten. Indem sie das zugehörige Grundstück der Immobilie mit anbieten, unterscheiden sie sich von Fertighausstellern und Generalunternehmen. Bauträger tragen die Verantwortung für das Einholen notwendiger Genehmigungen und koordinieren die Bauphase. Der Bauträgervertrag ist im BGB geregelt und beurkundungspflichtig. Er ist eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag über die Erstellung der Immobilie.

Wenn Sie über ein Grundstück verfügen, schließen Sie mit einem Bauunternehmen einen Werkvertrag ab. Es handelt sich ausschließlich um einen Bauvertrag, der nicht beurkundungspflichtig ist. Bauunternehmen bauen daraufhin schlüsselfertige Immobilien zum Festpreis. Es handelt sich dabei meistens um ein Fertig- oder Massivhaus. Für die Gebäudeplanung ist wiederum ein Architekt zuständig.

Vorteile

• zwei Ansprechpartner (Architekt, Bauunternehmen)
• individuelle Wünsche können beim Bau berücksichtigt werden
• Musterhausbesichtigungen möglich
• Festpreis dient Kostenkontrolle und Kostensicherheit
• wenig Eigenverantwortung während der Bauphase

Nachteile

• höhere Kaufkosten als beim Bauträger
• wenig Einfluss auf Handwerksunternehmen, da diese durch das Generalunternehmen angestellt werden
• Bauunternehmen sparen ggf. bei der Qualität von Materialien ein, um trotzt Festpreis den Gewinn zu maximieren

Der Beleihungswert ist nach § 12 des Hypothekenbankgesetzes ein wichtiger Wert der Finanzierungsplanung, der die Grundlage für die Darlehenshöhe bildet. Der Wert wird durch einen Sachverständigen festgestellt und beträgt in der Regel 70% bis maximal 90% des Preises, der voraussichtlich für ein Objekt erzielt werden kann. Dabei werden langfristige Merkmale der Immobilie und der regionale Markt berücksichtig. Das zu finanzierende Grundstück gilt als Sicherheit für die Bank für die Vergabe eines Darlehens. Die Kosten für die Ermittlung des Beleihungswertes müssen von der Bank übernommen werden. In Deutschland gibt es drei gleichermaßen anerkannte Verfahren für die Wertermittlung einer Immobilie: das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren   

Mitte August einigte sich der Koalitionsausschuss von Union und SPD auf grundlegende Rahmenbedingungen beim Immobilienverkauf. Demnach soll eine bundesweit einheitliche Regelung eingeführt werden. Der entsprechende Referentenentwurf wurde Mitte September 2019 vom Bundesjustizministerium vorgelegt. Das Bundeskabinett hat Anfang Oktober den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen. Bisher sieht der Gesetzentwurf eine halbjährliche Übergangsfrist vor und enthält folgende Regelungen: Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail). Einfacher Handschlag genügt nicht mehr. Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er die Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.  Da sich die Koalition bereits auf die grundlegenden Rahmenbedingungen geeinigt hat, ist davon auszugehen, dass dieser Entwurf unbeschadet durch den Bundesrat kommt. Die neuen Neuregelungen treten voraussichtlich nach einer Übergangsregelung im Herbst 2020 in Kraft. Wohnobjekte mit zwei Wohnungen und mehr und Gewerbeimmobilien sind ausgenommen.

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert. Er wird ermittelt aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region und zusätzlich beeinflusst vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks. Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertekarten oder -tabellen und wird pro m² angegeben.

Eine Bodenrichtwertkarte ist eine grafische Darstellung der Bodenrichtwerte innerhalb einer bestimmten Region, Gemeinde, Stadt oder innerhalb von Stadtteilen. Interessierte können die Bodenrichtwertkarte beim zuständigen Bauamt einsehen oder online danach suchen. Grundstücksbesitzer oder Grundstücksverkäufer können auf diese Weise schnell und unkompliziert die Werte ihres Grundstücks in Erfahrung bringen und dienen zur Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks.  

In Deutschland gibt es zahlreich verwendete Dachformen, die sich primär in der Anzahl der Dachflächen unterscheiden und für architektonische Vielfalt sorgen. Herausforderungen der Vielfalt zeigen sich in Dämmungsmöglichkeiten und der Integrierung von Solarmodulen, da diese bestimmt wird durch die Dachflächenanzahl und die Dachneigung. Beispiele für Dachformen: Flachdach, Sattel-/Giebeldach, Zeltdach u. v. a.

Oft verwendete Begriffe bei Dachformen:

• Dachfirst - obere Kante eines Daches
• Traufe - unterer Rand des Daches
• Giebel - Wandfläche, die vom Dach umrahmt wird

Die Dachgeschosswohnung ist eine von vielen Wohnungstypen und bezeichnet eine ausgebaute Wohnung mit Wohnfläche, die durchaus über zwei Etagen und eine Dachterrasse verfügen kann. Für Dachgeschosswohnungen gibt es keine einheitliche Beschreibung, da diese sehr individuell ausfallen, indem sie beispielsweise über Schrägen und freigelegte Deckenbalken verfügen können. Per se ist dieser Wohnungstyp dadurch definiert, dass er unter dem Dach einer Immobilie liegt.  

Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO oder DS-GVO); ist eine Verordnung der Europäischen Union, mit der die Regeln zur Verarbeitung personenbezogener Daten durch die meisten Datenverarbeiter, sowohl private wie öffentliche, EU-weit vereinheitlicht werden. Dadurch soll einerseits der Schutz personenbezogener Daten innerhalb der Europäischen Union sichergestellt und andererseits der freie Datenverkehr innerhalb des Europäischen Binnenmarktes gewährleistet werden. Die Verordnung ersetzt die aus dem Jahr 1995 stammende Richtlinie 95/46/EG zum Schutz natürlicher Personen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten und zum freien Datenverkehr. Zusammen mit der so genannten JI-Richtlinie für den Datenschutz, in den Bereichen Polizei und Justiz, bildet die DSGVO seit dem 25. Mai 2018 den gemeinsamen Datenschutzrahmen in der Europäischen Union.

Die Dienstbarkeit ist ein dringliches Nutzungsrecht an einer Sache, durch das das Recht eines Eigentümers an der Sache eingeschränkt wird. Eingetragen wird die Dienstbarkeit im Grundbuch und schränkt nachweisbar die Rechte des Grundstückseigentümers in der Nutzung seines eigenen Grundstückes ein. Je nach Art der Dienstbarkeit können benachbarte Grundstücke oder Personen davon betroffen sein, die ein bestimmtes Grundstück zu bestimmten Zwecken nutzen dürfen.

Der Einheitswert einer Immobilie dient Finanzämtern als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer. Die Ermittlung des Einheitswertes findet mit Hilfe des Ertragswertes statt. Die Feststellung des Wertes erfolgt somit auf der Grundlage des Jahresrohertrags. Ist dieser nicht festzustellen, dient stattdessen der Sachwert als Orientierung. Verschiedene Kriterien wie die Lage oder die Bauweise der Immobilie können wertmindernden oder wertsteigernden Einfluss ausüben.

Eine energetische Sanierung zielt darauf ab eine Immobilie durch bauliche Maßnahmen energetisch fit zu machen, um den Energieverbrauch und -kosten für Heizung, Warmwasseraufbereitung und Belüftung spürbar zu minimieren. Angesichts dessen spricht das für eine energetische Sanierung, da steigende Energiepreise nach wie vor ein Problem sind. Gleichzeitig kann somit der CO2-Ausstoß reduziert werden und fördert den Einsatz erneuerbarer Energien. Je nachdem welche Gegebenheiten vorliegen, gibt es verschiedene Maßnahmen der energetischen Sanierung, wie: Wärmedämmung von Wänden, dem Dach oder der Kellerdecke; Austausch alter Fenster und Türen; Einbau einer moderneren Heizung und einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Welche Maßnahmen für eine Immobilie sinnvoll und machbar sind, sollte vorab mit einem Experten besprochen werden.

Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, welcher Daten zur Energieeffizienz und auch zu den anfallenden Energiekosten des jeweiligen Gebäudes liefern soll. Er ermöglicht einen Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien, welcher die Miet- bzw. Kaufinteressenten in ihrer Entscheidung für oder gegen eine Immobilie unterstützen kann. Seit 2009 ist der Energieausweis bei allen Wohngebäuden in Deutschland Pflicht. Bei Vermietung oder Verkauf haben sowohl Mietinteressenten als auch Kaufinteressenten das Recht, die Vorlage eines Energieausweises vom Eigentümer, Vermieter oder Immobilienmakler einzufordern. Seit der Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV), gültig seit 1. Mai 2014, müssen Verkäufer oder Vermieter den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige nennen. Bei Besichtigungen der Immobilie muss der Ausweis auf Verlangen dann auch vorgezeigt werden. 

Von Entmietung wird gesprochen, wenn das Vorgehen eines Vermieters darauf abzielt, dass aktuelle Mietverhältnis zwischen ihm und seinem Mieter schnellstmöglich aufzulösen. In der Vergangenheit handelte es sich um verschiedenste Vorgehensweisen wie umfassende Sanierungsarbeiten, plötzliche Mieterhöhung oder die Abstellung des Wassers. Solche Methoden sind juristisch nicht rechtens aber sehr nervenaufreibend, so dass viele Mieter nachgeben und ausziehen.

Die Entrümpelung einer Immobilie, ist die Räumung des Inventars des bisherigen Inhabers eines Hauses oder einer Wohnung, einschließlich der dazugehörigen Nebenräume wie Keller und/oder Dachboden. Bei der Entrümplung wird auch oft von Haushalts- oder Wohnungsauflösung gesprochen. Meist handelt es sich um Sperrmüll und anderen wertlosen Hausrat, der entsorgt werden muss. Für eine Entrümpelung können verschiedene Gründe ausschlaggebend sein, wie: der Todesfall des Wohnungsinhabers, Zwangsräumung, der Umzug des Bewohners in ein Pflegeheim oder dessen Unterbringung in einer psychiatrischen Klinik. Die Kosten der Entrümplung werden vom Eigentümer des Hausrats getragen bzw. im Todesfall von dessen Erben.

Im Vordergrund des Verfahrens steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit einer Immobilie erzielen kann und wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien erfragt. Zunächst wird der Wert des Grundstücks und der der baulichen Anlage getrennt ermittelt, da der Boden seinen Wert nicht verliert, während die Immobilie eine begrenzte Lebensdauer hat. Am Ende werden beide Werte zusammengerechnet und als Ergebnis steht der Verkehrswert des Ertragswertverfahrens. Die Durchführung erfolgt in der Regel im Rahmen eines vollwertigen und kostenpflichtigen Wertgutachtens. Eine kostenfreie Alternative ist anhand der Nettomieteinnahmen, dem Zustand des Hauses, der Lage, etc. Näherungswerte zu bestimmen und einen möglichen Wert der Immobilie vorherzusagen.

Expertise kann sowohl ein durch einen Experten verfasstes Gutachten sein als auch die Fähigkeiten eines Experten, die sich in Form einer Bewertung oder Kritik zeigen.

Das Fertighaus ist das Gegenstück zum Massivhaus. Bei dieser Bauweise werden größere Teile des Hauses in Fabriken vorgefertigt und auf dem Baugrund nur noch zusammengefügt. Auf diese Weise können Zeit und Kosten eingespart werden. Der Nachteil ist, dass Individualität und Flexibilität bei der Planung eingeschränkt sind. Fertighäuser können sich durch unterschiedliche Bauweisen, wie Holzrahmen-, Holztafel oder Stahlbetonbauweise, unterscheiden. Wurde die Stahlbetonbauweise angewendet, wird von einem massiven Fertighaus gesprochen, was die weitere Differenzierung der unterschiedlichen Bauarten aufzeigt.

Finanzierungsvermittler von Baufinanzierungen können Sie im Vergleich verschiedener Angebote von Banken unterstützen, um günstige Zinsen zu ermitteln. Sie stehen ihnen bei der Beantragung und bis zum Abschluss von Kreditverträgen zur Verfügung.

Die Flurkarte ist eine grafische Darstellung, die alle Flurstücke und Gebäude eines Gebiets kompakt darstellt. Sie soll einen besseren Überblick ermöglichen und spielt eine zentrale Rolle in der Immobilienbewertung. Die Flurkarte spielt bei der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle. So verfügt sie über zahlreiche Auskünfte über die Immobilie und deren nähere Umgebung. Der Käufer respektive Interessent sollte also dringend eine aktuelle Flurkarte des betreffenden Grundes und Bodens beschaffen. Um Einblick in die Flurkarte zu erhalten, kann das zuständige Kataster- beziehungsweise Vermessungsamt aufgesucht werden. Die Flurkarte wird in Fachkreisen auch als Kataster- oder Liegenschaftskarte bezeichnet. Sie ist eine bildliche Darstellung, die alle Flurstücke und Gebäude auf dem betreffenden Gebiet kompakt darstellt. Die Flurkarte soll dem Immobilieninteressenten vor allem einen besseren Überblick liefern. Daher wird sie zumeist in den Maßen 1:500 oder 1:1000 angefertigt. Auf der Flurkarte ist genau ersichtlich, wie die Grundstücke verteilt sind. Auch kann der Käufer in ihr ersehen, ob das Grundstück mit einer Zufahrtsstraße verbunden ist. Sollte dies nicht der Fall sein, könnte dies den Verkehrswert negativ beeinflussen. Betrachtet der Immobiliengutachter die Flurkarte, dann sieht er auf ihr auch den Umriss der Gebäude. Auch mit diesem kann vieles über die Immobilie in Erfahrung gebracht werden. Ohne einen gewissenhaften Blick in die Flurkarte, sollte also kein Immobilienkauf erfolgen.

Als Flurstück bezeichnet man die kleinste Buchungseinheit für Grundstücke des Katasteramtes. Es ist vor allem bei Fragen nach dem Grenzverlauf zwischen Grundstücken relevant.

Eine Gaube ist ein Dachaufbau, der durch seine Konstruktionsweise viele Vorteile wie mehr Licht, mehr Platz und eine bessere Belüftung mit sich bringt. Zudem haben Gauben im Vergleich zu Dachfenstern den Vorteil, dass sich durch deren Konstruktion die Luft weniger aufheizt, da Sonnenstrahlen nicht senkrecht auf die Fensterscheiben treffen. Soll eine oder mehrere Gauben im Haus integriert werden, sollte dies bereits beim Hausbau eingeplant werden. Stimmt die Statik des Daches, kann mit der Zustimmung des Bauamtes auch nachträglich eine Gaube integriert werden.

Mögliche Konstruktionsweisen von Gauben:

Schleppgaube

Die Schleppgaube gehört zu den flachen Gauben und hat eine relativ einfache Konstruktion. Es ist eine der ältesten Gaubenformen, die an modernen als auch an älteren Gebäuden zu finden ist. Charakteristisch ist das Rechteck an der Stirnseite und ein darauf flach liegendes Dach, das für ein einheitliches Gesamtbild meist mit den gleichen Materialien wie das Hauptdach gedeckt ist.     

Flachdachgaube

Die Flachgaube zeigt Ähnlichkeiten zur Schleppgaube nur mit dem Unterschied, dass die Flachgaube mit einer Dachneigung zwischen drei und fünf Grad noch flacher ist. Es handelt sich um eine schlichte optische Gaubenform und ist deshalb für klassische und moderne Gebäude geeignet. Aufgrund der geringen Neigung können keine klassischen Ziegel verwendet werden. Stattdessen wird auf Kupfer oder Titanzink zurückgegriffen.

Satteldachgaube

Die Satteldachgaube, auch Giebelgaube genannt, gehört zu den Klassikern spitzer Gauben. Es handelt sich hierbei um eine der ältesten und gängigsten Gaubenarten. Die Dachfläche wir durch zwei gegeneinander geneigte Flächen gebildet, mit einem geraden Verlauf zum Hauptdach.  

Spitzgaube

Bei der Spitzgaube, auch Dreiecksgaube genannt, bilden zwei gegeneinander geneigte Flächen die Dachfläche. Das Besondere ist, dass die Frontseite ein Dreieck abbildet. Allerdings fällt die Front etwas kleiner aus als andere Gaubenarten, weshalb oftmals weniger Licht in den Raum fällt.

Walmdachgaube

Die Stirnseite der Walmdachgaube ist ganz oder teilweise abgeschrägt und führt zu einem dezenten Übergang der Giebel. Für diesen Effekt werden First und seitliche Dachflächen verkleinert. Die Neigung des Walms wird in der gleichen Neigung wie das Hauptdach ausgeführt. Das führt dazu, dass die Schräge, im Vergleich zu anderen Gaubenarten, die Raumgewinnung etwas verringert.

Trapezgaube

Die Trapezgaube eignet sich aufgrund ihrer ausgestellten Gaubenwangen eher für größere Dächer und ermöglicht im Inneren mehr Wohnraum. Die Neigung der Gaubenwangen liegt bei mindestens 15 Grad und läuft schräg auf das Hauptdach zu. Für ein einheitliches Gesamtbild werden in den meisten Fällen die gleichen Materialien wie beim Hauptdach verwendet.  

Runddachgaube

Bei der Runddachgaube lässt sich unterscheiden zwischen Segmentbogen- und Tonnendachgaube. Bei der Segmentbogengaube ist es ein variabler Kreisausschnitt, der auf Gaubenwangen aufliegt. Das bringt den Vorteil, dass die Höhe des Dachbogens unabhängig von der Breite der Gaube gestaltet werden kann. Die Tonnendachgaube hingegen kennzeichnet sich durch einen Halbkreis mit nahtlosem Übergang zum Dach.

Fledermausgaube

Das Kennzeichen einer Fledermausgaube ist ihre auffallend geschwungene Form, durch eine leicht angehobene Dachfläche der Gaube. Oftmals wird diese Form auch als Sinuskurve beschrieben. Das Fehlen von Dachschrägen und ein fließender Übergang zwischen Dach und Gaube ermöglichen ein einheitliches Gesamtbild.

Geldwäsche ist für Kriminelle ein häufig genutztes Mittel, um Einkünfte aus Straftaten und illegalen Geschäften in den legalen Geldkreislauf zu bringen. Durch die Geldwäsche wird die Herkunft des Gelds verschleiert und für Behörden ist nicht mehr nachvollziehbar, wie das Kapital in Umlauf gekommen ist. Um derartige Finanztransaktionen zu bestrafen sowie zur Prävention von Geldwäsche existiert ein sogenanntes „Geldwäschegesetz“. Das Geldwäschegesetzt regelt, wie Finanzströme kontrolliert werden. Zugleich wird Geldwäsche mit diesem Gesetzeswerk zur Straftat. Der Begriff „Geldwäsche“ stammt vermutlich aus der Zeit, als in den USA der berühmte Mafiaboss Al Capone Wäschereien gründete, um dort das Geld aus illegalen Geschäften zu „waschen“. Das Geldwäschegesetz (GwG) definiert Geldwäsche als einen Straftatbestand, der von den Behörden entsprechend geahndet wird. Die Grundlage für das heutige Geldwäschegesetz lieferte das „Gesetz zur Bekämpfung des illegalen Rauschgifthandels und anderer Erscheinungsformen der organisierten Kriminalität (OrgKG)“ aus dem Jahr 1992. Seither ist Geldwäsche ein Straftatbestand. In der Folge wurde das Gesetz immer wieder angepasst und erneuert. Mit der EU-Geldwäscherichtlinie aus dem Jahr 2005 wurden auch die deutschen Gesetze zur Bekämpfung von Geldwäsche reformiert und mündeten im Geldwäschegesetz. Das neue Geldwäschegesetz soll unter anderem ein Transparenzregister schaffen, in welchem Transaktionen von Unternehmen festgehalten werden. Allerdings steht noch nicht genau fest, wie dieses Register tatsächlich umgesetzt werden soll (Stand: Juni 2017). Das aktuelle Gesetzesvorhaben nimmt nicht nur die Geldwäsche an sich auf, sondern berücksichtigt auch Geldtransfers für die Terrorfinanzierung. Die Einhaltung der Gesetzesvorgaben wird durch die jeweiligen Aufsichtsbehörden der Bundesländer kontrolliert.

Die Grunddienstbarkeit meint die Belastung eines Grundstücks mit dem Recht eines anderen Eigentümers, dieses Grundstück vereinzelt nutzen zu dürfen oder geht einher mit dem Verbot des Eigentümers, gewisse Handlungen auf dem Grundstück durchzuführen oder Rechte gegenüber anderen Grundstücken nicht auszuüben.  

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen) der Bemessungsgrundlage. Sie zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Zur Grundstücksfläche gehören alle Teile, die Bestandteil des Grundstücks sind. Für Immobilienvorhaben ist die maßgebende Grundstücksfläche am relevantesten, da diese die Fläche des Baugrundstücks bezeichnet, die im Bauland und hinter der Straßenbegrenzungslinie liegt. Diese Fläche dient als Berechnungsgrundlage für den Teil des Grundstücks, der maximal bebaut werden darf. Anhand des Lageplans oder des Grundbucheintrags können die Werte der maßgebenden Grundstücksfläche entnommen werden.

Der Grundstücksmarktbericht enthält eine übersichtliche Zusammenfassung des gesamten Geschehens auf dem Grundstücksmarkt innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Der Marktbericht richtet sich insbesondere an Makler, Banken und Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Aber auch private Interessenten können dem Marktbericht wichtige Informationen entnehmen, insbesondere über die Preisentwicklung am Grundstücksmarkt, über die Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamiliengrundstücke, über die Durchschnittspreise von Eigentumswohnungen, über Umrechnungskoeffizienten oder über sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten.

Die seit 2010 gültige Immobilienwertvermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die gesetzliche Grundlage für die Grundstückswertermittlung. In ihr enthalten ist die Verordnung über die Grundsätze der Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks.

In Deutschland gibt es folgende anerkannte Möglichkeiten zur Wertermittlung:

• Vergleichswertverfahren
• Verfahren zur Bodenermittlung
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Kombination der Verfahren

Die Nutzung von Umrechnungskoeffizienten oder Indexreihen ermöglicht es, Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale oder Veränderungen allgemeiner Wertverhältnisse des Grundstückmarktes zu berücksichtigen.

Bei einem Gutachter, auch als Sachverständiger bezeichnet, handelt es sich um eine natürliche und unabhängige Person, die sich auf einem bestimmten Gebiet tiefgreifendes Fachwissen angeeignet hat. Eine seiner Aufgaben ist die Erstellung qualifizierter Gutachten. Aufgrund der Vielfalt der Bereiche, in denen ein Gutachter tätig sein kann, gibt es verschiedene Arte von Gutachtern, zum Beispiel: Baugutachter. Im Normalfall machen Behörden und Gerichte von dessen Dienstleistungen  Gebrauch. Bei strittigen Problemen steht es Privatpersonen ebenfalls frei einen Gutachter zu beauftragen.

Die Institution Gutachterausschuss für Grundstückswerte wurde in der Bundesrepublik Deutschland 1960 mit dem damaligen Bundesbaugesetz geschaffen. Ziel war und ist, durch ein unabhängiges Kollegialgremium von Immobiliensachverständigen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Dazu erhalten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Kopien aller in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den Notaren übersandt. Die wertrelevanten Daten aus den Kaufverträgen werden von den Gutachterausschüssen in aggregierter Form in der Kaufpreissammlung geführt. Die Daten werden unter mathematisch-statistischen Gesichtspunkten bei Wahrung des Datenschutzes analysiert und in zusammengefasster Form publiziert. Sie sind Grundlage von Verkehrswertgutachten privater Sachverständiger oder Beleihungswertgutachten der Banken. 

Den Wert der eigenen Immobilie zu kennen, ist für die Schätzung des persönlichen Vermögens bedeutungsvoll. Für künftige Verkäufe bildet das Gutachten eine auf harten Fakten basierende Grundlage. Für die Schätzung des Immobilienwertes müssen Sie als Eigentümer die wichtigsten Eckdaten wie das Baujahr, die Adresse und die Wohnfläche übermitteln. Mithilfe der größten deutschen Datenbank im Bereich Immobilien vergleicht das Bewertungsprogramm dann verschiedene Objekte miteinander. Als Vergleichswerte dienen die Objekte, die der beschriebenen Immobilie am meisten ähneln. 

Jeder Wohnungseigentümer, der Mietglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, muss sich gegenüber den anderen Wohnungseigentümern anteilig an den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums beteiligen. Wer Eigentümer ist, entscheidet grundsätzlich der Grundbuchbestand. Deshalb ist auch der zu Unrecht eingetragene Wohnungseigentümer nicht hausgeldpflichtig.

Unter Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG sind insbesondere öffentlich-rechtliche Belastungen zu verstehen. Der Begriff der „Kosten“ ist hingegen wesentlich weiter gefasst. Eine praktische Bedeutung hat die Unterscheidung jedenfalls nicht.

Wichtig ist nur, zu bedenken, dass es durchaus Kosten oder Lasten der Eigentumswohnung gibt, die individuell vom jeweiligen Wohnungseigentümer verlangt werden und nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als Beispiel seien hier die Grundsteuerbescheide genannt. Auch Erschließungsbeiträge im Sinne des Bundesbaugesetzbuches treffen den individuellen Eigentümer und nicht die Gemeinschaft.

Als Oberbegriff für Lasten und Kosten hat sich die Bezeichnung „Hausgeld“ (oft auch als Wohngeld bezeichnet, wobei dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem staatlichen Zuschuss nach dem Wohngeldgesetz führen kann) durchgesetzt. Das Hausgeld setzt sich im Wesentlichen aus Folgendem zusammen (beispielhafte Aufzählung):

Bewirtschaftungskosten, Wasserversorgungs- und Entsorgungskosten, Hausmeisterkosten, Stromkosten für gemeinschaftliche Räume, Stromkosten für gemeinschaftliche Einrichtungsgegenstände, Stromkosten für sonstige gemeinschaftliche Anlagen, Kaminkehrergebühren, Kontogebühren gemeinschaftlicher Konten, Reinigungskosten, Aufzugskosten, Wartungs- und Betriebskosten für andere gemeinschaftliche Einrichtungen und Maschinen, Kosten für eine Gemeinschaftsantenne, Kosten für einen Breitbandkabelanschluss, Kosten eines Rechtsstreits auf Entziehung des Wohnungseigentums, Schadenersatzzahlungen im Falle § 14 Nr. 4 WEG, Versicherungsprämien für sämtliche abgeschlossenen gemeinschaftlichen Sach- und Haftpflichtversicherungen, Heizungs- und Warmwasserkosten, die eigentlichen Betriebskosten für die Heizungsanlage, die Kosten für den Energiebedarf, die Kosten für die Abrechnung, die Stromkosten für die Heizungsanlage, die Kosten für die Wartung und Betreuung der Anlage, die Instandhaltungsrücklage, das Verwalterhonorar einschließlich etwaiger Verwaltersonderhonorare, sonstige Kosten der Verwaltung, Verwaltungsbeiratsvergütungen, Rechtsanwaltskosten, Sachverständigenkosten, Kosten für Wohnungseigentümerversammlungen und eventuelle Mietkosten für den Versammlungsort.

Vom Hausgeld sind strikt die Kosten für das Sondereigentum zu trennen; sie sind nicht Gegenstand der gemeinschaftlichen Lasten- und Kostenpositionen. Das Hausgeld, das in der Regel monatlich fällig ist, zieht üblicherweise der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ein. Die Höhe der Hausgeldzahlungen richtet sich nach dem vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan, dessen Wirksamkeit von der Eigentümerversammlung beschlossen werden muss, um den Anspruch auf Zahlung des Hausgeldes zu begründen. Die Hausgelder sind auf das vom Verwalter geführte Gemeinschaftskonto einzuzahlen.

Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres, das meistens mit dem Kalenderjahr identisch ist, muss der Verwalter eine Jahresabrechnung erstellen. Bei dieser Jahresabrechnung sind dann die Hausgeldvorauszahlungen entsprechend abzuziehen. Es kann zu Überzahlungen oder zu Nachzahlungen kommen. Der Verwalter hat dann im Rahmen seiner ordnungsgemäßen Verwaltung dafür zu sorgen, dass die jeweiligen individuellen Kontenrahmen ausgeglichen sind.

Ein Hausmakler, auch Immobilienmakler genannt, wird von Hauseigentümern beauftragt eine Immobilie zu vermarkten oder erhält den Auftrag eines Käufers, ein geeignetes Haus ausfindig zu machen. Ein Maklervertrag, der beide Vertragsparteien umfasst, beinhaltet die vereinbarte Maklerprovision, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt und in der Regel nach Eintritt des Erfolgsfalls ausgezahlt wird. In der Praxis bewegt sich die Provision zwischen 3 – 7 Prozent des Verkaufspreises einschließlich Mehrwertsteuer. Zu den Aufgaben eines Hausmaklers gehören unteranderem eine professionelle Einschätzung der Immobile, um den Wert zu bestimmen. Er innformiert Sie, welcher Immobilienpreis am aktuellen Markt realistisch ist. Im Anschluss kümmert sich der Makler um eine optimale Vermarktung und die Erstellung eines Exposees der Immobilie. Dieses enthält neben allgemeinen Informationen auch eine Detailbeschreibung und hochwertige Fotos, um Interessenten einen ersten Eindruck zu vermitteln. Zudem vereinbart er Termine mit möglichen Interessenten und führt Hausbesichtigungen eigenständig durch.

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Home Staging ist eine Mischung aus Verkaufstechnik und Innenarchitektur mit dem Ziel, ein Haus oder eine Eigentumswohnung in einem kürzeren Zeitraum und mit mehr Erlös als mit konventionellen Methoden zu verkaufen. Es wird versucht, der Immobilie ein Flair zu geben, das möglichst breite Kreise potenzieller Käufer anspricht.

Umfragen unter Immobilienmaklern haben ergeben, dass hierdurch eine Verkürzung der Verkaufszeit um ein Drittel bis zur Hälfte und ein um 10 -15 % höherer Verkaufspreis erreicht werden kann. Als erste Maßnahme gilt es, den ersten Eindruck zu optimieren, jegliche Unordnung zu beseitigen, die Wohnung zu „entrümpeln“ und gründlich zu reinigen. Alsdann werden dominierende Möbelstücke entfernt und eingelagert sowie direkte Maßnahmen ergriffen, die dem Auge des künftigen Käufers schmeicheln. Sie sollen ihn in die Lage versetzen, bereits mit Eintritt in den jeweiligen Raum im Geiste damit zu beginnen, ihn mit den eigenen Möbeln einzurichten. Aus diesem Grund haben persönliche Gegenstände des aktuellen Wohnungsinhabers nur noch den Zweck, als Accessoire zu dienen und nicht der Behaglichkeit desselben.

Für eine Immobilien- oder Grundstücksbewertung durch einen Sachverständigen gibt es in Deutschland drei gleichermaßen anerkannte Verfahren:

Verkehrswerterfahren

• der Wert des Objektes wird im Vergleich zu einem ähnlichen Objekt bestimmt

Ertragswertverfahren

• der Wert steht in Abhängigkeit vom erwirtschafteten Ertrag (Hotels, Mehrfamilienhäuser, etc.)

Sachwertverfahren

• Wert des Objektes wird unabhängig vom Bodenwert ermittelt

Gründe für eine Immobilienbewertung sind sehr vielfältig. Am häufigsten erfolgt eine Bewertung in Zusammenhang mit dem Verkauf eines Objektes und dient als Grundlage für Verhandlungen und den angegebenen Verkaufspreis. Weitere Zwecke sind: Zwangsversteigerung, Erbstreitigkeiten, Scheidungsverfahren, Festsetzung des Versicherungswertes, Beleihung einer Immobilie, Bilanzierung und Besteuerung.

Eine Immobilienbörse, auch Immobilienportal genannt, ist ein Internetportal, das die Möglichkeit bietet Anzeigen für Immobilien aufzugeben oder welche zu suchen. Frei einstellbare Suchkriterien helfen dem Nutzer geeignete Immobilien aus einer Vielzahl von Angeboten herauszufiltern, um die Auswahl einzuschränken und eine Übersicht zu gewinnen. Die veröffentlichten Anzeigen enthalten in Form von Texten, Bildern und Dateien umfassende Informationen der angebotenen Immobilien. Neben klassischen Immobilienbörsen gibt es die Spezialform der Wohnungsbörse, auf der überwiegend Wohnungen, Appartements und Zimmer angeboten werden.

Immobiliengutachter können den Zustand einer Bestandsimmobilie beurteilen und den realen Marktwert ermitteln. Immobilienkäufer erhalten so einen guten Einblick in ihr Wunschobjekt und stärken ihre Verhandlungsbasis. Immobiliengutachten sind von zentraler Bedeutung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Mit geschultem Auge beurteilen Gutachter den Zustand einer Immobilie und ermitteln im Rahmen eines Wertgutachtens den Immobilienwert. Auch Behörden, Gerichte und Versicherungen stützen sich bei ihren Entscheidungen häufig auf Immobiliengutachten. Und bei Streitigkeiten, etwa im Zusammenhang mit einer Scheidung, stellen Gutachten eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar.

Makler haben prinzipiell einen guten Überblick über die aktuelle Marktsituation der Umgebung und wissen, welche Immobilien zum Kauf bzw. zum Verkauf stehen. Entscheiden Sie sich für einen Immobilienmakler, schließen Sie mit diesem einen rechtsgültigen Vertrag ab, der eine Provisionspflicht (auch Courtage genannt) im Erfolgsfall beinhaltet. Die Höhe der Provision orientiert sich üblicherweise an dem Kaufpreis bzw. dem Mietpreis der Immobilie. Je nachdem, ob es sich um einen Käufer oder Verkäufer handelt, der durch den Makler betreuet wird, unterscheiden sich die Leistungen des Maklers. Während dem Verkäufer unteranderem ein Marketingkonzept, die Wertermittlung seiner Immobilie und die Käuferfindung garantiert wird, werden dem Käufer zielgerechte Immobilien angeboten. Darüber hinaus verhandelte der Makler Gebote, stellt wichtige Unterlagen zur Verfügung und begleitet Sie bis zum Notar.

Warum ist der Makler für den Käufer/ Verkäufer wichtig?

Ein Makler bietet Ihnen eine professionelle Betreuung in allen Fragen, um Ihnen und Ihrer Immobilie Sicherheit zu bieten. Durch die angebotenen Leistungen des Immobilienmaklers werden Ihnen viel Zeit und Arbeitsaufwand abgenommen. Der Makler organisiert die komplette Vertragsabwicklung und bemüht sich darum, dass für Sie beste Ergebnis zu ermöglichen.

Der Immobilienmarkt ist ein wirtschaftlicher Markt, auf dem Anbieter und Nachfrager von Immobilien zusammentreffen. Es wird unterschieden zwischen den Teilmärkten Vermietungsmarkt, Investmentmarkt und Markt für Fertigstellung. Die zwei wichtigsten Teilmärkte der Immobilienwirtschaft ist die Unterteilung in Wohn- und Gewerbeimmobilien. Zur Gruppe der Nachfrager gehören Unternehmen und Privatpersonen, die als Mieter oder Immobilienkäufer agieren. Auf der Seite der Immobilienanbietern stehen Bauunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften, Wohnungsunternehmen und Privatpersonen, als Verkäufer oder Vermieter von Wohnimmobilien, sowie Investoren und Projektentwickler der Gewerbeimmobilien. Die Miete oder der Kaufpreis einer Immobilie sind der Marktpreis des Immobilienmarkts. Liegt ein Marktgleichgewicht vor, handelt es sich um ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.

Anhand eines Immobilienspiegels lässt sich meist tabellarisch ablesen, wie sich die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser einer Stadt oder Gemeinde aktuell entwickeln. Die Abbildung von Mittelwerten regionaler Immobilien ermöglichen eine Orientierung auf dem Immobilienmarkt. Die Werte werden beispielsweise durch Verbände der Immobilienwirtschaft oder Landesbausparkassen erhoben, ausgewertet und im Anschluss veröffentlicht. Handelt es sich um Daten von Gewerbeimmobilien, werden die Entwicklungen des Mietpreisniveaus häufig für Ladengeschäfte und Büroflächen angegeben. Für eine genaue Immobilienbewertung muss dennoch eine individuelle Analyse durchgeführt werden, da unteranderem die Lage und der Zustand einer Immobilie Einfluss auf deren Wert ausübt.  

Da sich die Daten der Preisentwicklungen je nach Bundesland stark voneinander unterscheiden können, werden separate Immobilienspiegel für die Bundesländer oder der Großstädte in einem zweijährigen Turnus neu erarbeitet. Die umfassende Erstellung und Veröffentlichung des deutschen Immobilienmarktberichts wird von dem Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse übernommen. Eine Gesamtausgabe umfasst mehr als 300 Seiten und kann käuflich erworben werden.

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Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) trat am 01. Juli 2010 in Kraft und löste die bis dato geltende Wertermittlungsverordnung ab. Die neue Verordnung kann durch die Berücksichtigung wirtschaftlicher und demographischer Veränderungen wichtige Aspekte wie städtebauliche Umstände und energetische Beschaffenheit einer Immobilie besser berücksichtigen. Sie wird vor allem von Gutachterausschüssen, Sachverständigen, Immobilienmaklern, Banken und Versicherungen genutzt, um den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu ermitteln. In Deutschland gibt es drei gleichermaßen anerkannte Verfahren zur Wertermittlung: das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Verkehrswertverfahren. Mit den drei Verfahren werden allgemeine Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt als auch objektspezifische Merkmale beachtet. Der Abschnitt 2 der ImmoWertV erläutert den Bodenrichtwert, Indexzahlen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze.

Instandhaltungskosten beinhalten eine regelmäßige Pflege und Wartung des Gebäudes sowie der Haustechnik, um den Wert einer Immobilie möglichst aufrechtzuerhalten. Die Kosten werden vom Immobilieneigentümer getragen und beinhalten Dienstleistungen wie Reparaturen, Wartungen, Inspektionen und Verbesserungen. Es lässt sich unterscheiden zwischen kalkulierbaren Ausgaben für Steuern, Betriebskosten und Wartung sowie unerwartete Kosten für Reparaturen.   

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Ansparrücklage, die von der Hausgemeinschaft zur Deckung größerer Anschaffungen und Reparaturen gebildet wird. Sie muss der Höhe nach dem Zustand des Gebäudes und den zu erwartenden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten entsprechen. Die Instandhaltungsrücklage gehört zu jeder ordnungsgemäßen Verwaltung, die der Immobilieneigentümer regelt. Die finanziellen Mittel, die aus der Instandhaltungsrücklage resultieren, dürfen allein für Instandhaltungsmaßnahmen und Instandsetzungszwecke verwendet werden.

Die Kaufkraftkennzahl ist ein Richtwert, der die Kaufkraft einer bestimmten Region angibt. Aus der Kaufkraftkennzahl lassen sich Rückschlüsse auf den Immobilienmarkt der Region ziehen. Die Kaufkraftkennzahl wird, zumeist jährlich, von Marktforschungsinstituten ermittelt und veröffentlicht. Aus dem Verhältnis von Bevölkerungsanteil und einem Kaufkraftfaktor wird berechnet, wie groß die Kaufkraft einer Region im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt ist. Die Kaufkraftkennzahl ist ein wichtiger Standortfaktor für Unternehmen und zusätzlich generell hilfreich bei der Einschätzung des Wertes einer Immobilie in einer bestimmten Region.

Kubatur bezeichnet einen Begriff im Bauwesen und bezieht sich auf das Volumen eines Bauwerks. Ursprünglich war damit das messbare Volumen eines Gebäudes gemeint aber in der Architektur bezieht es sich auf die Gestalt/Form eines Baukörpers. Die Ermittlung der Kubatur hat Relevanz für die Nutzung und Bewertung einer Immobilie und erfolgt unabhängig von Gestaltung und verwendeter Materialien durch einen Fachmann.

In der Immobilienwirtschaft bezeichnet die Lage den genauen geografischen Standort eines Grundstücks. Es handelt sich um einen wichtigen Faktor, der den Wert der Immobilie beeinflusst. Im Detail lässt sich zwischen der Makro- und der Mikrolage unterscheiden. Die Makrolage bezieht sich auf die Region, die Stadt oder den Stadtteil der Immobilie. Während bei der Mikrolage die Bedingungen vor Ort betrachtet werden, wie z. B. Straßenlärm, Bevölkerungsstruktur, Schulen, Kindergärten oder Freizeitmöglichkeiten. Einen Einfluss kann auch das gesellschaftliche Image des Viertels haben und ob bei diesem Entwicklungspotenzial erkennbar ist. Im Regelfall bedeutet dies, desto besser die Lage ist, umso wertbeständiger ist eine Immobilie und kann teurer vermarktet werden.

Die Lebensdauer einer Mobilie bezieht sich auf dessen Nutzungsdauer. Es wird unterschieden zwischen wirtschaftlicher und technischer Lebensdauer, wobei sich in einer Bewertung auf die kürzere Restnutzungsdauer bezogen wird, was in den meisten Fällen die wirtschaftliche Dauer ist. Für Mietwohnhäuser gilt ein Richtwert von 80 bis 100 Jahre und für nicht massive Fertighäuser beläuft sich der Wert auf rund 60 Jahre. Allerdings werden die dargestellten Werte oft überschritten, da heutige Modernisierungsmaßnahmen zu einer Verlängerung der Lebens- und Nutzungsdauer führen.

Leipzig ist eine Stadt im ostdeutschen Bundesland Sachsen. Leipzig ist eines der sechs Oberzentren Sachsens und bildet mit der rund 35 Kilometer entfernten Großstadt Halle (Saale) im Land Sachsen-Anhalt den länderübergreifenden Ballungsraum Leipzig-Halle, in dem etwa 1,1 Millionen Menschen leben. Mit Halle und weiteren Städten in den Ländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen ist Leipzig Teil der polyzentralen Metropolregion Mitteldeutschland.

Nach Verleihung des Stadtrechts und der Marktprivilegien um das Jahr 1165 entwickelte sich Leipzig bereits während der deutschen Ostsiedlung zu einem wichtigen Handelszentrum. Leipzigs Tradition als bedeutender Messestandort in Mitteleuropa mit einer der ältesten Messen der Welt geht auf das Jahr 1190 zurück und war eng mit der langjährigen Rolle Leipzigs als internationales Zentrum des Pelzhandels verknüpft. In der Zeit des Nationalsozialismus trug Leipzig von 1937 bis 1945 offiziell den Stadt-Ehrentitel Reichsmessestadt. Die Stadt ist ein historisches Zentrum des Buchdrucks und -handels. Außerdem befinden sich in Leipzig eine der ältesten Universitäten sowie die ältesten Hochschulen sowohl für Handel als auch für Musik in Deutschland. Leipzig verfügt über eine große musikalische Tradition, die vor allem auf das Wirken von Johann Sebastian Bach und Felix Mendelssohn Bartholdy zurückgeht und sich unter anderem auf die Bedeutung des Gewandhausorchesters und des Thomanerchors stützt.

Am Marktplatz in der Stadtmitte befindet sich das im Renaissancestil errichtete Alte Rathaus mit dem Stadtgeschichtlichen Museum Leipzig. In der spätgotischen Thomaskirche, die für die Konzerte ihres Thomanerchors bekannt ist, liegt Johann Sebastian Bach begraben. Die Nikolaikirche war einst Treffpunkt für die Montagsdemonstrationen, die im Jahr 1989 den Sturz des DDR-Regimes herbeiführten.

Im Zuge der Montagsdemonstrationen 1989, die einen entscheidenden Impuls für die Wende in der Deutschen Demokratischen Republik (DDR) gaben, wurde Leipzig als Heldenstadt bezeichnet. Die informelle Auszeichnung für den so mutigen wie friedlichen Einsatz vieler Leipziger Bürger im Umfeld der Leipziger Nikolaikirche prägte den Ruf der Stadt nach der Wende und wird bei der Stadtvermarktung unter dem Motto „Leipziger Freiheit“ aufgegriffen. Darüber hinaus ist Leipzig für seinen Reichtum an aufwändig sanierten bzw. rekonstruierten Kulturdenkmalen und städtischen Kanälen, den artenreichen Zoo sowie das durch Rekultivierung ehemaliger Braunkohletagebaue entstehende Leipziger Neuseenland und den Bundesliga-Verein RB Leipzig bekannt. In Leipzig haben das Bundesverwaltungsgericht, der 5. Strafsenat des Bundesgerichtshofes sowie seit dem 1. Oktober 2018 das Fernstraßen-Bundesamt, welches ab 1. Januar 2021 seine Tätigkeit aufnehmen soll, ihren Sitz.

Der Liegenschaftszinssatz beschreibt die marktübliche Verzinsung von Liegenschaften (Grundstücke, Gebäude) und wird deshalb in die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie miteinbezogen. Zudem spiegelt er eine realistische Erwartung zukünftiger Marktteilnehmer des Immobilienmarktes wider. Im Vergleich zum Immobilienmarkt und zum Verkehrswert ist der Liegenschaftszins relativ unempfindlich gegenüber Schwankungen des Kapitalmarktes. Somit gilt, je niedriger der Liegenschaftszins liegt, umso wertbeständiger ist eine Immobilie.

Im Jahr 2019 lag die Höhe der Liegenschaftszinssätze in Deutschland zwischen 0,5% und 9%.   

Der Beruf des Maklers kommt in verschiedenen Bereichen zum Einsatz und ist vor allem bekannt für das Makeln von Grundstücken, Mietverhältnissen oder Wertpapieren. Er ist dazu berechtigt rechtsgültige Verträge aufzusetzen und diese zum Abschluss zu bringen. In der Rechtspraxis haben die Vertragsparteien im Rahmen der Vertragsfreiheit die Möglichkeit gesetzliche Regelungen über den Maklervertrag abzuändern. Die Zahlung eines Maklers erfolgt in der Regel zum Ende hin, wenn der Erfolgsfall eingetreten ist, so das jede Vorarbeit des Maklers auf eigenes Risiko ausgeführt wird. Das Honorar des Maklers wird Provision oder Courtage genannt und wird zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart.

Die Maklercourtage ist eine erfolgsabhängige Zahlung, die der Makler erhält, wenn er ein Immobiliengeschäft, oder die Vermietung einer Wohnung vermittelt hat. Die Maklercourtage wird oft auch als Maklerprovision oder -lohn bezeichnet. Bei der Vermittlung einer Mietwohnung wird die Maklercourtage von demjenigen bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Das ist gesetzlich geregelt. Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es ebenfalls in naher Zukunft gesetzlichen Vorgaben. Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten. Und wann kommt das Bestellerprinzip beim Immobilienerwerb? Mitte August einigte sich der Koalitionsausschuss von Union und SPD auf grundlegende Rahmenbedingungen beim Immobilienverkauf. Demnach soll eine bundesweit einheitliche Regelung eingeführt werden. Der entsprechende Referentenentwurf wurde Mitte September 2019 vom Bundesjustizministerium vorgelegt. Das Bundeskabinett hat Anfang Oktober den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen. Bisher sieht der Gesetzentwurf eine halbjährliche Übergangsfrist vor und enthält folgende Regelungen: Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail). Einfacher Handschlag genügt nicht mehr. Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie* beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.  Da sich die Koalition bereits auf die grundlegenden Rahmenbedingungen geeinigt hat, ist davon auszugehen, dass dieser Entwurf unbeschadet durch den Bundesrat kommt. Die neuen Neuregelungen treten voraussichtlich nach einer Übergangsregelung im Herbst 2020 in Kraft. Wohnobjekte mit zwei Wohnungen und mehr und Gewerbeimmobilien sind ausgenommen.

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Die Maklercourtage ist eine erfolgsabhängige Zahlung, die der Makler erhält, wenn er ein Immobiliengeschäft, oder die Vermietung einer Wohnung vermittelt hat. Die Maklercourtage wird oft auch als Maklerprovision oder -lohn bezeichnet. Bei der Vermittlung einer Mietwohnung wird die Maklercourtage von demjenigen bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Das ist gesetzlich geregelt. Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es ebenfalls in naher Zukunft gesetzlichen Vorgaben. Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten. Und wann kommt das Bestellerprinzip beim Immobilienerwerb? Mitte August einigte sich der Koalitionsausschuss von Union und SPD auf grundlegende Rahmenbedingungen beim Immobilienverkauf. Demnach soll eine bundesweit einheitliche Regelung eingeführt werden. Der entsprechende Referentenentwurf wurde Mitte September 2019 vom Bundesjustizministerium vorgelegt. Das Bundeskabinett hat Anfang Oktober den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen. Bisher sieht der Gesetzentwurf eine halbjährliche Übergangsfrist vor und enthält folgende Regelungen: Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail). Einfacher Handschlag genügt nicht mehr. Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie* beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.  Da sich die Koalition bereits auf die grundlegenden Rahmenbedingungen geeinigt hat, ist davon auszugehen, dass dieser Entwurf unbeschadet durch den Bundesrat kommt. Die neuen Neuregelungen treten voraussichtlich nach einer Übergangsregelung im Herbst 2020 in Kraft. Wohnobjekte mit zwei Wohnungen und mehr und Gewerbeimmobilien sind ausgenommen.

Der Marktwert wird auf der Grundlage einer der größten deutschen Immobilienpreisdatenbanken ermittelt. In dieser Datenbank sind über 5 Mio. Angebotspreise und rund 9 Mio. Angebotsmieten aus Immobilienportalen und Zeitungsanzeigen sowie 550.000 Kaufpreise gespeichert. Insgesamt umfasst die Datenbank über 1 Milliarde einzelne Objektinformationen. Die Datengrundlage wird vierteljährlich ergänzt und aktualisiert.

Beim Massivhaus handelt es ist um eine besonders häufige Bauweise in Deutschland, bei der das Haus direkt auf einer Baustelle gebaut wird und oft von einem Architekten individuell geplant wurde. Die Innenwände und Decken bestehen aus Beton, Stahlbeton und Kalksandstein. Die Außensteine werden im Allgemeinen gemauert und zusätzlich verklinkert. Die verwendeten Materialen benötigen mehr Zeit als Andere, da sie erst vollständig trocknen müssen bevor zur nächsten Bauphase übergegangen werden kann. Dabei wird an einer stärkeren Vorfertigungsphase gearbeitet, um Kosten und Zeit zu senken.

Beim Mietendeckel handelt es sich um eine gesetzliche Vorschrift zur Mietbegrenzung von Wohnräumen, die in der Regel auf fünf Jahre begrenzt ist. Mit dem Gesetz wird eine öffentlich-rechtliche Begrenzung von Wohnraummieten ermöglicht. Die wesentlichen Regelungen beziehen sich auf Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und auf die Begrenzung der Modernisierungsumlage. Allerdings gibt es für bestimmte Wohnräume anderweitige Regelungen, die von dem Gesetz ausgeschlossen sind. Zu diesen gehören Wohnräume, die zu einem bestimmten Zeitpunkt erstmals bezugsfertig wurden oder öffentlich gefördert wurden. Gegenwärtig handelt es sich um ein Gesetz, das in den einzelnen Bundesländern Deutschlands individuell geregelt wird. Zuletzt einigte sich das Berliner Abgeordnetenhaus Ende Januar 2020 auf den Beschluss des Mietendeckel-Gesetzes, das am 23. Februar 2020 in Kraft trat und folglich nur für das Land Berlin gilt.

In Deutschland ist der Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er informiert Mieter und Vermieter über das gegenwärtige Mietpreisniveau in einer Gemeinde und wird in Form einer Mietpreistabelle dargestellt. Diese listet für Wohnungen mit ähnlicher Beschaffenheit die ortsüblichen Kaltmieten als Preise pro Quadratmeter der Wohnfläche auf. Die Werte werden mittels durchschnittlicher Mieten und möglicher Mietpreisspannen berechnet. In der Regel nehmen folgende Vergleichskriterien Einfluss: Baujahr/ Bezugsfertigkeit, Wohnungsgröße, Ausstattungsmerkmale und Wohnlage der Mietwohnung. Es lässt sich unterscheiden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Während der einfache Mietspiegel von Gemeinden oder Vermieter- und Mietervertretern aufgestellt und anerkannt wird, werden bei der Berechnung des qualifizierten Mietspiegels wissenschaftliche Grundsätze berücksichtigt. Das führt dazu, dass dieser von Vermietern bei einer Mieterhöhung berücksichtigt werden muss, sowie das im festgelegten Geltungsraum eines qualifizierten Mietspiegels die Miete bei Neuvermietung maximal um 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, sofern keine Mietpreisbremse vorliegt. Allerdings liegt nicht überall in Deutschland eine Mietpreisbremse vor, doch da wo sie in Kraft getreten ist, darf die Miete nicht über 10% des ortsüblichen Mietspiegels liegen.    

Je nach regionaler Beschaffenheit können sich Nachbarschaften sehr unterschiedlich ausdehnen. Während in ländlichen Regionen eine Nachbarschaft eine ganze Gemeinde umfassen kann, handelt es sich bei städtischen Gebieten eher um kleinere Stadtbezirke. Demzufolge ist die räumliche Größe einer Nachbarschaft abhängig von der Bevölkerungsdichte einer Region. Bei Nachbarn handelt es sich um natürliche oder juristische Personen, die sich in unmittelbarer Nähe des eigenen Wohnraums aufhalten. Daher kann es sich um Personen handeln, die in angrenzenden Wohnungen oder Häusern leben aber auch um ein in der Nachbarschaft liegendes Büro, Café oder Kindergarten. Während die Bewohner bei Mehrfamilienhäusern als Nachbarn gelten, sind es im ländlichen Raum auch die Anwohner der gegenüberliegenden Straßenseite in einem Radius von ungefähr 100 Meter. Die Nachbarschaft stellt somit den räumlichen Lebensmittelpunkt dar und nimmt Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

Während die Bruttogrundfläche den kompletten Betrag einer Fläche bezeichnet, stellt die Nettogrundfläche die Summe aller nutzbaren Flächen eines Gebäudes dar, die gewerblich oder zum Wohnen eingesetzt werden können. Wände und Pfeiler finden dabei keine Berücksichtigung. Zudem wird die Nettogrundfläche in ihre Nutzfläche, technische Funktions- und Verkehrsfläche unterteilt. Im Detail betrachtet meint dies, dass die Nutzfläche die effektiv nutzbare Fläche des Gebäudes ist, die Funktionsfläche zur Unterbringung von Haustechnik (Heizung, Aufzüge, Klimaanlage) dient und die Größe der Verkehrsfläche aus dem Zugang zu Räumen, dem Gebäude oder Treppen ermittelt wird.

Notare sind für die Beurkundung von Grundstückskaufverträgen zuständig, da diese nach deutschem Recht beurkundungspflichtig sind. Notare nehmen eine neutrale Position ein und sind nicht für die Beratung der Käufer und Verkäufer einer Immobilie zuständig. Die Beurkundung bildet in der Regel den Abschluss des Verkaufs, indem der Notar für einen reibungslosen Übergang des Eigentums sorgt und die Eintragung im Grundbuch regelt. Dies ist notwendig, um zum offiziellen Eigentümer einer Immobilie zu werden.

Die Ortsübliche Miete ist das durchschnittlich zu zahlende Entgelt der letzten vier Jahre einer Gemeinde, was aus vergleichbarem Wohnraum ermittelt wird und die Grundlage für Mieterhöhungen bildet. Aus diesem Grund wird auch von ortsüblicher Vergleichsmiete gesprochen. Die gesetzliche Regelung findet sich im § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Unter vergleichbarem Wohnraum wird Wohnraum verstanden, der in Art des Wohnraums, Beschaffenheit, Ausstattung, Größe, Lage und energetischer Ausstattung Ähnlichkeiten aufzeigt. Die ortsübliche Miete gilt allerdings nur für frei finanzierten Wohnraum und nicht für Miete, die per Gesetz oder aufgrund einer Förderzusage begrenzt ist.       

Der Begriff Parterre hat seinen Ursprung im französischen Wort „par terre“ und bedeutet wörtlich übersetzt „auf der Erde“. Vor diesem Hintergrund bezieht sich Parterre in der Immobilienbranche auf Wohnungen, deren Fußböden auf dem gleichen Niveau liegen wie der umliegende Erdboden des Gebäudes und auf Wohnungen, die das unterste Vollgeschoss abbilden. Eine gängigere Bezeichnung ist „Erdgeschoss“.

Vorteile einer Parterrewohnung

Für das Erreichen der Wohnung müssen keine bis wenig Stufen überwunden werden, weshalb sich die Wohnung für ältere Menschen eignet. Des Weiteren liegt unter dem Parterre keine Wohnung und hat den Vorteil, dass Lärm z. B. durch Kinder nicht zum Streitfaktor wird. Zusätzlich verfügen einige Erdgeschosswohnungen über einen kleinen Garten und eignen sich daher besonders für Familien oder Haushalte mit Haustieren.

Nachteile einer Parterrewohnung

Ein Nachteil zeigt sich im Herbst und Winter, da zu den kalten Jahreszeiten weniger Licht durch die Fenster fällt als bei einem Obergeschoss. Die kalten Temperaturen können sich auch auf die Heizkosten auswirken, da unter der Wohnung höchstens noch der Keller liegt und keine Wärme durch eine andere Wohnung von unten nach oben ausgestrahlt wird. Ein weiterer Nachteil zeigt sich in der vermutlich höheren Wahrscheinlichkeit eines Einbruchs.

Das Wohnen in einer Penthouse-Wohnung steht für exklusives Wohnen meist aufgesetzt auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses. Oft findet man in solchen Immobilien einen separaten Fahrstuhl und einen wundervollen Ausblick. Dieser Typ einer Eigentumswohnung findet man vorrangig in Großstädten und in vielen Fällen verfügt eine Penthouse-Wohnung über eine großzügige Terrasse, Begrünung und eventuell sogar einem Pool. Das Penthouse gehört zur gehobenen Sparte der Investitionen und ist vor allem wegen des Ausblicks, der Größe und der Lage eine sehr begehrte Immobilie. Die voranschreitende Entwicklung von Aufzügen, Hochhäusern und auch knappem Wohnraum ließen Architekten diese Art Dachgeschosswohnungen entwickeln, die als luxuriöse Eigentumswohnung gelten.

Die Reallast ist das Recht einer Person oder eines Eigentümers aus einem bestimmten Grundstück wiederkehrende Leistungen einzufordern. Diese Leistungen müssen nicht zwingend finanzieller Natur entsprechen. Deshalb lässt sich zwischen drei Formen der Reallast unterscheiden:

• Finanzielle Verpflichtungen
• Dienstleistungen
• Naturalien

Die Reallast führt nicht unmittelbar zur Nutzungsbefugnis des Grundstücksberechtigten. Zudem verfügt der Eigentümer über das Bestimmungsrecht, auf welche Weise die Reallast erfüllt werden soll. Die Einigung über die Art der Reallast findet zwischen Eigentümer und Berechtigtem statt und wird abschließend im Grundbuch eingetragen.  

Der Rechtsanwalt steht Ihnen zur Seite, wenn Sie zum Abschluss eines Immobiliengeschäfts offene Fragen haben, die Ihnen kein anderer Berater beantworten konnte. Er geht zudem auf mögliche Risiken ein, die Ihnen bevorstehen könnten.  

Die Rendite ist der Effektivzins, der die Prozente eines Bezugswertes meint und innerhalb eines Jahres durch einen Anleger oder Investor erzielt wird. Demnach können Renditeobjekte Kapitalanlagen, Investitionen in Sach- und Finanzanlagen, Unternehmen oder Immobilien sein. Zudem ist die Rendite ein geeignetes Risikomaß zur Ermittlung des Anlagerisikos und macht die Ertragskraft einer Anlageform vergleichbar.

Richtwerte sind allgemeine Mess- und Zahlenwerte, die als Empfehlung festgelegt werden. Es handelt sich um nicht rechtlich bindende Werte, die eine gewisse Toleranzspanne zulassen. In der Immobilienbranche gibt es folgende Richtwerte:

Immobilienrichtwert

Immobilienrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Länder ermittelt und bereitgestellt. Es handelt sich um durchschnittliche Lagewerte, die das Preisgefüge von Eigentumswohnungen oder Häusern einer Stadt darstellen. Es wird der Wert in Euro je Quadratmeter der Grundfläche angegeben. Sofern eine Immobilie von durchschnittlichen Normobjekten abweicht, wird ein Umrechnungskoeffizient angewendet, um den spezifischen Wert zu bestimmen.

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte geben den Wert eines unbebauten Bodens je Quadratmeter an und werden bei der Wertermittlung von Immobilien berücksichtigt. In der Regel ist der Bodenrichtwert nach § 196 des Bauchgesetzbuchs (BauGB) zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln.

Bei Sachverständigen, auch als Gutachter bezeichnet, handelt es sich um natürliche und unabhängige Personen. Diese werden unteranderem von Banken eingesetzt, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln und ein qualifiziertes Gutachten zu erstellen. Den Wert berechnen sie nicht anhand des Angebots aus dem Internet, sondern mittels verschiedener Berechnungsmethoden, wie z. B. Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Es ist auch möglich, dass Behörden, Gerichte und Privatpersonen einen Sachverständigen in Anspruch nehmen.

Das Sachwertverfahren ist eines von drei komplexen Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu berechnen und ist in der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt. Das Verfahren wird in der Regel bei Immobilien angewendet, die nicht am Mietmarkt teilnehmen, zum Beispiel eigengenutzte Einfamilienhäuser. Die Ermittlung des Wertes mittels dem Sachwertverfahren richtet sich nach Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten und setzt sich deshalb aus den drei folgenden Komponenten zusammen:

• Bodenrichtwert = Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteil
• Herstellungskosten der baulichen Anlagen
• Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen

Unter einer Scheidungsimmobilie versteht man grundsätzlich die Immobilie von Eheleuten nach einer Trennung, die bisher die gemeinsame Ehewohnung darstellte. Oft sind beide Eheleute Miteigentümer der Immobile. Eine Scheidung geht allzu oft einher mit emotionalen Verletzungen. Für alle Seiten könnte es deutlich leichter gehen, wenn man nach dem größten Nutzen für alle Beteiligten sucht. Auch wenn die Trennung erst mal schmerzhaft ist. Wenn eine Ehe oder eine Beziehung scheitert, muss das gemeinsame Eigenheim nicht zur Kostenfalle werden. Wirtschaftlich riskant wird es nur, wenn Paare darüber streiten, was im Falle einer Scheidung bzw. Trennung mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Erfolgversprechend für beide Seiten ist es, wenn sie sich über die weitere Verwendung des Eigenheims einig sind. Denn die Immobilie ist in der Regel der wertvollste Vermögensgegenstand einer Familie. Ohne Rosenkrieg eine Lösung zu finden, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen wird, spart Ihnen nicht nur viel Zeit und Nerven, sondern sichert Ihnen auch finanziell eine sorgenfreiere Zukunft. Wenn die Übernahme der Immobilie durch einen der Ehepartner/Lebenspartner und Miteigentümer nicht in Betracht gezogen wird, kann die nahestehende und zudem auch befriedigendere Regelung durch einen Verkauf des gemeinsamen Hauses erfolgen. Der Vorteil bei einem einvernehmlichen Verkauf Ihrer Immobilie ist, dass Sie nicht in Zeitdruck sind und somit den bestmöglichen Kaufpreis aufrufen können. Sie werden sämtliche auf der Immobilie ruhenden Belastungen von dem Kaufpreis begleichen und den verbleibenden Gewinn nach Teilung und Abzug der Belastungen und Kosten für Ihren Neu-Beginn nutzen können. Wir begleiten den Verkauf Ihrer Immobilie von der Bewertung über die Besichtigungen bis hin zum abschließenden Notarvertrag und Sie gerne auch in Ihr neues Zu Hause, wenn Sie mögen. Denn zwei Wohnungen, zum Kauf oder zur Miete müssen nun gefunden werden.

Eine Schenkungssteuer kann entstehen, wenn man im Fall einer Schenkung etwas umsonst bekommt. Je mehr man bekommt, desto höher ist die Steuer, die man zahlen muss. Wenn man etwas nicht umsonst bekommen hat, entsteht auch keine Steuerlast. Wird eine nicht abbezahlte Immobilie verschenkt und übernimmt der Beschenkte die Restschuld, mindert das den Wert der Schenkung. Dasselbe gilt, wenn sich der Schenker an der Immobilie den Nießbrauch vorbehält, um z.B. die Mieten zu vereinnahmen. Es kann daher von Vorteil sein, etwas nicht ganz umsonst zu übertragen.

Wenn Sie eine Immobilie mittels Schenkung auf eine andere Person übertragen möchten, erfolgt dies noch zu Ihren Lebzeiten und erfordert einen notariellen Vertrag. Der Vorteil liegt im Vergleich zur Erbschaft in hohen steuerlichen Freibeträgen für nahe Verwandte. Kinder müssen bis zu einem Vermögenswert von 400.000 Euro keine Steuern zahlen. Bei Ehegatten liegt der Freibetrag sogar bei 500.000 Euro und bei Enkelkindern bei 200.000 Euro. Handelt es sich allerdings um einen Lebenspartner ohne Trauschein, liegt der Freibetrag nur bei 20.000 Euro. Die Freibeträge einer Schenkung können alle 10 Jahre ausgeschöpft werden, um das Vermögen steuerfrei zu übertragen. Daher empfehlt es sich eine Schenkung rechtzeitig zu planen, wenn das Vermögen über den genannten Freibeträgen liegt, um dieses regelmäßig auszuschöpfen. Des Weiteren sollten Sie sich das Wohnrecht in der verschenkten Immobilie vertraglich zusichern lassen. Dies erfolgt durch eine Eintragung im Grundbuch und sorgt dafür, dass Sie trotz Schenkung weiterhin in der Immobilie wohnen können.      

Bei Smart Home handelt es sich um einen Oberbegriff für technische Verfahren und Systeme in Wohnräumen. In dessen Mittelpunkt steht die Erhöhung von Wohn- und Lebensqualität sowie die Sicherheit und eine effiziente Energienutzung mittels vernetzter und fernsteuerbarer Geräte. Lichtquellen, Jalousien oder Heizungen zählen beispielsweise zum Bereich der Vernetzung von Haustechnik und Haushaltsgeräten.

Einem einzelnen Wohnungseigentümer eines Gemeinschaftseigentums ist es möglich, dass Sondernutzungsrecht zu beantragen, um Teile des gemeinschaftlichen Eigentums für sich selbst zu beanspruchen. Gelingt dem Eigentümer dies, gehören ihm die Teile der Wohnanlage, die mit dem Recht belegt sind.

Folgende Räumlichkeiten können beansprucht werden:

• Stellplätze für PKW, Garagen, Terrassen, Gartenanteile, Kellerräume, hauseigene Schwimmbäder und Saunen      

Mit dem zugesprochenen Recht kann er die Räumlichkeiten allein nutzen. Missachten anderen Personen dies, kann der Eigentümer eine Entschädigung einfordern. Der Wohnungseigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zusteht, muss sich allerdings ebenfalls an bestimmte Rechte und Grenzen halten. Dazu gehört, dass er keine baulichen Maßnahmen vornehmen darf, beispielsweise der Bau eines Carports. Da die Räumlichkeiten jedoch nach wie vor Gemeinschaftseigentum bleiben, ist die Wohneigentümergemeinschaft verantwortlich für die Instandhaltung.

Der Begriff Souterrain hat seinen Ursprung im französischen Wort „sous-terrain“ und bedeutet wörtlich übersetzt „unterirdisch“. Die Bezeichnung bezieht sich auf die Lage innerhalb einer Immobilie, bei der mindestens der Fußboden des Souterrains unterhalb der Erdoberfläche liegt. Oft wird auch von Tiefparterre, Unter- oder Kellergeschoss gesprochen. Der Unterschied zum normalen Keller zeigt sich in der Höhe, da das Souterrain trotz niedriger Decken etwas höher liegt und über Fenster verfügen kann. Zusätzlich wird nur von Souterrain gesprochen, wenn der Raum zum dauerhaften Aufenthalt von Personen vorgesehen ist und sich dies auch in der Ausstattung wiederspiegelt. 

Vorteile einer Souterrainwohnung

• meist niedrigere Mietpreise als bei Obergeschossen
• gute Isolierung der Wohnung  - im Sommer heizen sie nicht so schnell auf und im Winter kühlen sie durch die Nähe zum Erdboden weniger aus
• keine bis wenige Treppenstufen zur Wohnung
• das Vorhandensein einer Terrasse ist möglich

Nachteile einer Souterrainwohnung

• niedrige Decken
• ältere Wohnungen haben nur kleine Fenster, da die Räumlichkeiten früher als Küche oder Vorratsräume genutzt wurden
• die tiefe Lage erhöht das Risiko einer Überschwemmung bei Hochwasser oder starken Regen 
• die feuchte Erde kann zur Bildung von Schimmel führen 

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Unter einer Scheidungsimmobilie oder auch Trennungsimmobilie versteht man grundsätzlich die Immobilie von Eheleuten oder Paaren nach einer Trennung, die bisher die gemeinsame Wohnung oder Ehewohnung darstellte. Oft sind beide Partner, beide Eheleute Miteigentümer der Immobile. Eine Scheidung oder Trennung geht allzu oft einher mit emotionalen Verletzungen. Für alle Seiten könnte es deutlich leichter gehen, wenn man nach dem größten Nutzen für alle Beteiligten sucht. Auch wenn die Trennung erst mal schmerzhaft ist. Wenn eine Ehe oder eine Beziehung scheitert, muss das gemeinsame Eigenheim nicht zur Kostenfalle werden. Wirtschaftlich riskant wird es nur, wenn Paare darüber streiten, was im Falle einer Scheidung bzw. Trennung mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Erfolgversprechend für beide Seiten ist es, wenn sie sich über die weitere Verwendung des Eigenheims einig sind. Denn die Immobilie ist in der Regel der wertvollste Vermögensgegenstand einer Familie. Ohne Rosenkrieg eine Lösung zu finden, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen wird, spart Ihnen nicht nur viel Zeit und Nerven, sondern sichert Ihnen auch finanziell eine sorgenfreiere Zukunft. Wenn die Übernahme der Immobilie durch einen der Ehepartner/Lebenspartner und Miteigentümer nicht in Betracht gezogen wird, kann die nahestehende und zudem auch befriedigendere Regelung durch einen Verkauf des gemeinsamen Hauses erfolgen. Der Vorteil bei einem einvernehmlichen Verkauf Ihrer Immobilie ist, dass Sie nicht in Zeitdruck sind und somit den bestmöglichen Kaufpreis aufrufen können. Sie werden sämtliche auf der Immobilie ruhenden Belastungen von dem Kaufpreis begleichen und den verbleibenden Gewinn nach Teilung und Abzug der Belastungen und Kosten für Ihren Neu-Beginn nutzen können. Wir begleiten den Verkauf Ihrer Immobilie von der Bewertung über die Besichtigungen bis hin zum abschließenden Notarvertrag und Sie gerne auch in Ihr neues Zu Hause, wenn Sie mögen. Denn zwei Wohnungen, zum Kauf oder zur Miete müssen nun gefunden werden.

Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie voraussichtlich am Markt erzielen wird und wird unter Berücksichtigung aktueller Bedingungen des gegenwärtigen Marktes durch einen Sachverständigen ermittelt. Zur Berechnung können ein oder mehrere Verfahren angewendet werden, wie das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichsverfahren.

Folgende Faktoren nehmen unteranderem Einfluss auf den Verkehrswert:

• Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, Bodenrichtwert, Nutzungsmöglichkeit der Immobilie
• Erhaltungszustand, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Ausstattungsmerkmale, Energieeffizienz und Bauschäden  

Das Vergleichsverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie und wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien angewendet, da es sehr realitätsnah ist und einen erzielbaren Preis relativ genau abbildet. Vergleichbare Immobilien oder Grundstücke, die einen ähnlichen Zustand und gleich Lage vorweisen, dienen als Basis. Voraussetzung ist, dass genügend vergleichbare Objekte vorhanden sind.

Das Verkehrswertgutachten einer Immobilie oder eines Grundstücks wird erstellt, um dessen voraussichtlichen Marktwert zu ermitteln. Im Normalfall wird es von Verkäufern oder Käufern genutzt, um einen verlässlichen Kaufpreis zu ermitteln. Es kommt allerdings auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie Erb- und Scheidungsfälle mit Vermögensauseinandersetzung, Zwangsversteigerungen, Feststellung von Betriebsvermögen oder Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt zum Einsatz. In diesen Fällen erstellt ein neutraler Gutachter das Verkehrswertgutachten, damit es vor dem Gericht eine offiziell anerkannte Gültigkeit besitzt. Die Kosten können zwischen dem Auftraggeber und dem Gutachter frei verhandelt werden, unter Berücksichtigung der festgelegten Mindest- und Höchstsätze. Daher gibt es keinen einheitlichen Kostenfaktor, da sich dieser nach dem zu erwartenden Verkehrswert und indirekt nach Art, Lage und Zustand der Immobilie richtet. Eine günstigere Alternative, um den Marktwert professionell bestimmen zu lassen, wäre ein einfaches Gutachten oder ein Kurzgutachten, dass etwa 10 bis 15 Seiten umfasst statt 30.

Die Wertermittlung einer Immobilie kann viele Gründe haben, zum Beispiel Verkauf, Umbau oder Versicherungsgründe. Für die Ermittlung benötigt es zum einen den Verkehrswert, der zur Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises dient und zum anderen den Beleihungswert, der als Basis für die Höhe der Kreditgewährung gilt. In Deutschland gibt es drei verschiedene Verfahren der Wertermittlung, die alle gleichermaßen anerkannt werden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.

Als Wertermittlungsstichtag gilt der Tag, auf den sich die Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Gutachter einer Immobilie beziehen soll. Dies ist wichtig, da rückblickend die zu diesem Zeitpunkt allgemein vorherrschenden Wertverhältnisse entscheidend waren für die Wertermittlung der Immobilie bzw. des Grundstücks. Für die Festlegung des Stichtags kann der gegenwärtige als auch ein zurückliegender Zeitpunkt gewählt werden. Dem zuständigen Gutachter ist es untersagt, eine zukünftige Entwicklungstendenz des Grundstücksmarktes zu prognostizieren. Zudem muss berücksichtigt werden, dass zwischen dem Stichtag des Gutachtens und bis zum Versteigerungstermin eine längere Zeitspanne liegen kann. Demnach entsprechen manche Bewertungen nicht immer aktuellen Begebenheiten.

Die Wertermittlungsverordnung trat 1988 in Kraft und legte bis 2010 die Richtlinien einer neutralen Wertermittlung von Immobilien fest. Die Ablösung folgte durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), mit der Absicht, fachliche Qualität und Transparenz der Wertermittlung klar zu definieren und sich an realistischen Wertermittlungsverfahren zu orientieren, um eine Immobilienkrise zu verhindern. Frühere Richtlinien bezogen sich auf die Grundsätze, nach denen der Verkehrswert bzw. der Marktwert einer Immobilie ermittelt wurden und bildeten eine praxisnahe Grundlage für Sachverständiger, Gutachterausschüsse, Versicherungen und Banken. Der Grund für die Ablösung der Wertermittlungsverordnung durch die ImmoWertV war, dass es seit dem Inkrafttreten der ersten Verordnung erhebliche Veränderungen auf dem Immobilienmarkt gegeben hat. Ursprüngliche Rahmenbedingungen wurden unteranderem durch wirtschaftlichen und demographischen Wandel und durch den Beitritt der neuen Bundesländer neugestaltet. Heute gibt es in Deutschland drei verschiedene Verfahren der Wertwertermittlung, die alle gleichermaßen anerkannt werden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.

Einige Immobilien entwickeln im Laufe der Zeit eine enorme Wertsteigerung, während Andere stattdessen an Wert verlieren. Verantwortlich dafür sind verschiedene Faktoren, die Einfluss auf den Wert haben können. Befindet sich zum Beispiel eine Immobilie in einer hervorragenden Lage bei gleichbleibender Nachfrage und nur begrenztem Angebot, führt dies zu einer erheblichen Wertsteigerung. Hinzukommen der Zustand, die Ausstattung und die Modernisierung des Gebäudes oder der Räumlichkeiten, die die Attraktivität einer Immobilie wachsen lassen. Neben dem Wert des Gebäudes hat auch der Boden des Grundstücks einen eigenen Wert, der auf die Wertentwicklung Einfluss ausübt und alle zwei Jahre durch Gutachterausschüsse für das gesamte Bundesgebiet ermittelt wird. Ein weiterer Faktor der positiven Einfluss auf die Wertsteigerung haben kann, ist eine anhaltende Urbanisierung einer Stadt, da dies einen Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage aufweist. Das bedeutet, wenn die Einwohnerzahlen in Städten zunehmen, entwickelt sich oft eine wachsende Nachfrage nach Immobilien und führt zur Wertsteigerung. Besteht das Interesse an einer umfassenden Wertermittlung einer Immobilie, benötigt es die Bestimmung des Verkehrswertes durch einen Sachverständigen.

Die Wohnfläche einer Immobilie meint alle Räumlichkeiten, die innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses liegen und ausschließlich dazu gehören. Die Größe der Wohnfläche, deren Berechnung in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) von 2014 festgelegt ist, wirkt sich erheblich auf den Preis einer Immobilie aus. Während ersichtlich ist, dass Räume wie Badezimmer, Schlafzimmer oder Flur zur Wohnfläche gehören, werden auch Terrassen und Balkone dazugerechnet. Allerdings mit der Besonderheit, dass hier nur 25% der Grundfläche in die Berechnung einfließen. In Einzelfällen kann es sein, dass eine Terrasse besonders gut gelegen oder aufwendig verarbeitet ist. Ist dies der Fall, können bis zu 50% berechnet werden. Hinzukommen die Räume, die keine Wohnfläche, sondern eine Nutfläche bieten, wie der Keller oder ein ausgebautes Geschoss unter dem Dach. Diese fallen aus der Wohnflächenberechnung heraus.

Ein Wohnungsmakler kann sowohl für einen Eigentümer einer Immobilie als auch für Kauf- und Mietinteressenten tätig sein. In den meisten Fällen vermittelt er aber nicht nur Wohnungen, weshalb auch oft vom Immobilienmakler gesprochen wird. Ist der Auftrag des Wohnungsmaklers die Vermietung oder der Verkauf einer Wohnung, wird statt einem Maklervertrag oft ein Alleinauftrag abgeschlossen. Mit diesem schützt der Makler sich davor, dass der Eigentümer mehrere Makler gleichzeitig engagiert. Zu den Aufgaben eines Wohnungsmaklers gehören unteranderem eine professionelle Einschätzung der Wohnung, um den Wert zu bestimmen. Er innformiert Sie, welcher Immobilienpreis am aktuellen Markt realistisch ist. Im Anschluss kümmert sich der Wohnungsmakler um eine optimale Vermarktung und die Erstellung eines Exposees der Immobilie. Dieses enthält neben allgemeinen Informationen auch eine Detailbeschreibung und hochwertige Fotos, um Interessenten einen ersten Eindruck zu vermitteln. Zudem vereinbart er Termine mit möglichen Interessenten und führt Wohnungsbesichtigungen eigenständig durch. Durch die Expertise des Wohnungsmaklers profitieren Sie von seiner Berufserfahrung, mit der er vorab einschätzen kann, welche Kandidaten von Ihnen in Betracht gezogen werden können. Die Bezahlung des Maklers wird erst im Erfolgsfall ausgezahlt und beinhaltet eine vorher vereinbarte Provision. Diese variiert in den Bundesländern und liegt zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.  

In Arbeit...

Die Zwangsversteigerung ist ein gesetzlich geregeltes Vollstreckungsverfahren, das mit staatlichen Mitteln durchgesetzt wird. Dies kann sich ein Gläubiger zu Nutze machen, um eine ausstehende Zahlung eines unbeweglichen Vermögens geltend zu machen. In der Immobilienbranche handelt es sich bei unbeweglichen Vermögen um Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum und grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. Das wesentliche Gesetz für die Zwangsversteigerung ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Die sachliche Zuständigkeit des Verfahrens liegt beim örtlichen Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.